Beat365正版唯一官网北京买房：理清思路购房建议1240北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
您好：近来因为房地产市场供大于需去库存已定调，所以，我才刚刚关注到这个市场。目前，我家现金非常紧张，如果要改善住房，只能通过房屋所有权或使用权交换来变现。我们家现在只有父母留下的两套房产，尚未办理继承手续，都在南二环南侧沿线一带。
东面那套在方庄东北角，北面临护城河，步行10分钟左右有三个公园，其中一个为4A级市属公园，有一个有塑胶跑道专为跑者铺设。西面那套距天坛南门步行5分钟，毗邻5A级景区。交通便利分别距地铁14号线分钟步程，多条公交线路停靠附近站点。商业依托方庄商业一条街，尽享各地美食，银行网点多点分布，方便使用。医院有位于方庄社区中心的三甲医院。各种配套设施完备。
2、民生资源-五年内市政规划亮点、交通、商业、教育、医疗、休闲娱乐、环境绿化、符合科技美学的现代生活方式、高品质养老社区选址原则——CCRC（continuing care retirement community）+缦云one项目特色；
4、户型资源。为的就是进可攻退可守，一次投资多手准备。可租、可贷、可住、可卖，可加杠杆做投资。因为目前我只是自己一个人，但是不排除将来会有两人或三人，两个大人一个小孩共同生活Beat365正版唯一官网，因此，选择了一个项目“荣上居”，您看给参谋参谋，是否符合上述原则，有投资价值。
1、唉，这让我说什么好呢？打个不恰当的比方吧，我饿了想吃饭，原则是色香味俱全+引领新时尚+Michelin标准+营养丰富能食疗，吃一顿要满足解饱+解馋+磨牙+减肥+咽不下去还能喂狗的综合目的。所以我选择了一种美食是“炸窝头蘸臭豆腐”，您看是否符合国宴的标准？
2、不调侃了，我建议是尽量务实，别云山雾罩的，都是老中医没必要斗偏方儿，千年的狐狸何必侃聊斋呢？扯大旗作虎皮没什么意思。
方庄我挺熟的，写过好几篇回忆的玩意儿了，我家80年代曾有过指标，只是我老爹给让了。我1994年就在这儿租房，从康地祥到贵友，从足球场到美食街都常去，外汇服务部当年也常去，不算太陌生。
既然是东北角那地段儿就普通吧，典型的两区交界，甭管哪个小区都是自住为主的，其他的普通。西边这套看样子不是东城的，那就是蒲黄榆的，保值也普通吧，否则也就犯不上这么忽悠了。当然要是东城的也未必怎样，大概率是溢价不低有风险。
如果是以上这种情况，那在不自住的情况下就换了吧，保值都普通，肯定落后北京大盘。或者说除了租金之外，其他各项都不占优。
3、这些忽悠的词儿还是给自己说吧，最好别跟别人聊，容易被中介给忽悠了。都是江湖上混的，粘上毛儿比猴儿都精。
简单说吧，荣上居就是典型的公寓，非常的典型。自住很合适，经济实惠，租金自然也合适，在海淀算高的。劣势就是升值慢，所以才显的租金高的。
另外就是溢价率高，基本是板块平均值，或者更高点儿。打个比方就像去大酒楼点了个炒窝头，似乎是经济实惠，但实际上人家的利润率并不低，或许比红烧肉还高呢。明年之后是确定性的拐点了，常规是不建议投资这种产品，除非是钱多赌一把。反正全北京都没有收益高的，否则也不会现在这勾人魂魄的价格。而且还未必用的上学位，那就得加个更字了。
4、总之如果是用方庄和蒲黄榆的置换可以，因为这两套房大概率保值都普通。但换到荣上居那就不好聊投资了，典型的自住而已。或者说注重租金也还行，用升值慢和风险大换来的。仅供参考。
最后再多说一句，如果不是很懂行，那最好不忽悠，简单陈述最真诚。卖房的有职业道德，一看到不懂装懂的必须往死里坑，要不然属于对专业的不尊重。
我家住房山，2027年秋上初中，想要移民进城小升初，接受更好的教育。问题一：房山奥莱、长阳和大学城附近涌进大批考一代，再过几年，中高考是不是能有大幅提升？
听了一节线下讲解各学区沙龙课，初步理清了思路，目前想转学到西城。问题二：您觉得是现在买房还是再等一两年到五六年级再说又看到说西城有可能过两年，小升初买房过去的，就没有全区派位，只能学区内派位，少一次机会？
问题三：所以，是不是最好买房，现在转学？小学转学，需要长辈接送，那是不是买普小周围，比如三义里小学片区的房子，加大能就近转学进去的可能性，这样接送成本低？还是说买像北小广外那样牛小附近，即便人口少了，好学校的溢价还能稳一些！
问题四：目前房子2013年房子，三代人一起住，南北通透小三居，觉得在西城买不起宜居的房子，想着预算550万买小两居房以求个学籍（初中不太需要接送，老人就住郊区）。看了手帕口北街和三义里的老小区，能找到南北通透的小两居，但是这个预算买那些2000年后的次新房几乎没看到南北通透的，而且次新房面积都大Beat365正版唯一官网，估计也就只能买个大一居，我们三口改成两居凑合住。
课上说，学区溢价在降，宜居更保值，是买小两居老破小还是大一居次新房？还是说卖了房山的房，换个西城三居三代人还一起住（老人也能给孩子做饭，老概率会一直跟我们在北京住）？
1、房山涌进大批考一代，中考大幅提升当然有可能了，或者说是肯定的。但这是跟自己板块的纵向比较，一代肯定比一代强。可如果是跟全北京的横向比较，那未必多占优。
海淀涌入的也都是学霸啊。或者说能在北京扎根儿的全都是精英，但到目前为止，教育资源方面还是东西海占优。再放大到全国，高考地狱省的成绩都有大幅提升，但资源跟北京的差距仍然很大，甚至越来越大。
2、能早转学就尽量啊，孟母三迁图的不是学校，而是学习的环境和氛围。尽早转学适应教育环境，在小升初时也能不吃亏，再如果有点招那就别错过。
小升初转学那就是纯凭运气了，学区内和跨学区的可能性都有，这不敢保证。也谈不上少一个机会，西城每个学区都有坑儿，跨学区掉坑儿的可能性更大。另外无论哪年转学都是同一届，在人数不变的情况下不太可能更改政策。
3、常规建议是教育尽量趁早，这看自己的考量吧，没有标准。接送的事儿自己判断，谁能确保进入对口校啊？而且接送不光是小学，到高中还接送的都有的是。
如果是长期持有就买最牛小学旁边的宜居房产，就算人口少了，好学校也仍然受追捧。而且就算学区的功能减弱，那居住的功能则会加强，好东西什么时候都稀缺。这参照韩国和省的先例吧，都人口减少很多年了，普通学校学区房的溢价率下降，但首尔江南几个区和台北几岁最牛明星小学周边的仍然保持溢价，宜居的豪宅还动不动领涨呢。
4、宜居没有明确的标准，还是看具体的小区和房源吧，常规来讲是品质高的次新小区更受追捧，没几个专门喜欢老破小的。只是为了学籍那就买占坑儿房，长期自住就换大的呗。或者是看预算，如果卖房后的预算高，能买到好房子那就一步到位，否则没有租房划算。毕竟就算降了溢价也是有一部分的，现在降的不算多。
小孩27年入学，主要是如何评估入学人数减少下产生的总体入学人数降低和德胜这种好学区可能新入手人数增加两个方面，目标带自住性质120平左右的德胜学区房，总价1500-2000，现在和去年对比单价有不少下降（现在不买可能就会把这个钱做一些存到银行），那今年下半年出手和等到比如26年下半年出手这两个选择，请问哪个更推荐一点？
2、现在不光是德胜降，哪儿都降了，降到2017年初或2016年底的时候吧。但溢价率并没下降多少，因为北京的平均租金也降了，学区房就算被传导到的晚也不会太特殊。
3、常规建议是如果资金准备好了就提前买，这预算能买到还不错的宜居户型了，相对支撑大。就算人口拐点之后学区功能下降了Beat365正版唯一官网，居住的功能也会增强。另外现在是救市时期，德胜哪次都是领涨的，517之后的成交量也再一次领先，所以早买完了踏实。如果是我会提前买，毕竟是2000万的了，又不是占坑儿房。
如果有稳妥的理财渠道那就甭着急呗，先吃利息，同时观察政策和成交量。关键是成交量，如果能持续就两手准备，毕竟德胜如果有波动是很快的。这跟当地中介搞好关系吧，随时问问行情。
2、保值怎么说呢，地段儿不算劣势，基本没受到两区交界的影响，价格走势还不错。或者这么说吧，本来这就是各项中等的地段儿和小区，但这几年受到丽泽概念的影响了，所以升值快，价格中已经出现溢价了。
这让当地中介算算租售比吧，反正去年100出头儿两居室的比值在900多，开间儿的也在6/700，快赶上学区房了。如果降下来了那就合适。但如果现在没降低到平均值，那从投资角度就只能说晚点儿了。溢价部分看丽泽的发展吧，如果发展的好，估计用个三五年能用租金抹平溢价。
3、质量没什么问题，也早就经过市场检验了。开发商嘉源地产，老板和管理层都是出身，代理行起家，在北京开发了不少项目呢，旁边的紫熙台和紫宸苑都是同一个开发商。
4、自住舒适度，那得看买什么房子了。大户型的就肯定舒服，小开间儿也就是满足个居住。这没标准，看自己的喜好，自己喜欢的就舒适。
请问朝阳首府算您说的老公寓吗？之前叫公寓，现在早就不是了，而且房龄不老，还不到14年呢，应该算次新盘吧？这里的居住舒适度怎么样？适合投资吗？
2、之前叫森豪公寓，再之前叫天域公寓，也就是说从一开始就是公寓的底子，定位就是“外销公寓”，港式的。开发商投资人是1992年赴港招商拿的地，后来转手给了“马云”，但不是阿里这个，而是银行系统出来的，当年“丹侬集团”的老板，风云人物。再之后就是霍海音和邹庆等人了，这些老板们都进去之后才改成了朝阳首府。
也就是说这里虽然房龄不老，但这指的是建成年代，实际上得加上十多年。或者说可以算不太老，就算次新盘吧。
3、居住舒适度应该很好的，大多数公寓都不错，主打的就是宜居，当年能买得起或租的起这种房的非富即贵，自然讲究宜居了。
4、投资看注重哪方面了，注重租金就挺合适的，大户型的收益率都超过多数普宅小区。一居室两居室的应该更高，肯定不低于平均值。
注重升值方面那就普通呗，反正这些年是略落后普宅大盘的，否则也不会今天的价格。以后最好成绩是不落后吧，再度受追捧的可能性不大，再怎么着也不是新公寓了。